鲍威尔预判应验：高利率困住美国楼市

汇通财经APP讯——加息周期启动之时，鲍威尔曾提示，为对抗通胀而抬升利率，会推高房贷成本，年轻购房群体将承受相应压力。市场原本期待经济增长能够逐步消化这一负担，但现实来看，美国住房购买力矛盾并未随经济扩张缓解，反而持续加剧。

高盛提示，房贷锁定效应抑制房源供给、高利率压制购房需求，美国楼市的调整压力仍将延续，首次置业群体受到的冲击相对更大。

美国住房市场可负担性压力持续累积，抵押贷款利率站稳7%上方，置业成本明显抬升。

高盛经济学家罗尼?沃克在客户报告中预警，2027年住房购买力矛盾会进一步凸显，年轻购房者面临的挑战相对突出，自今年2月以来，美国房贷利率累计上行近150个基点，持续压缩购房预算空间。

房贷锁定效应：存量低息贷款冻结房源供给

2020至2021年低利率阶段，大量美国居民办理按揭再融资，形成市场熟知的房贷锁定效应。当前约六成房主持有的房贷利率低于现行市场水平，其中65%房主的利率较当前市场利率低至少2个百分点。

一旦出售现有住房置换新房，就要放弃原有低成本贷款、承担更高成本的新按揭，换房的经济代价显著抬升，房主挂牌出售意愿偏弱，市场可流通房源持续偏少。

沃克指出：“2020年和2021年大批借款人集中锁定低利率，叠加当前房贷高企的环境，让换房背负巨大的财务成本；

购房者想要置换住宅，就必须结清原有低息贷款，重新申请高利率按揭。”

高盛测算，2027年美国成屋销量仅390万套，略低于2026年预期，较疫情前2019年正常水平下滑26%。

一线市场转冷：刚需板块承压，高端物业韧性更强

纳什维尔房产经纪人杰克·肯尼迪的一线反馈印证降温趋势：开放看房客流、按揭申请同步回落，当地房产交易活跃度明显走低。

一套定价低于区域成交均价近10万美元的房源挂牌后，到访客户寥寥，而两月前同类房源的关注度明显更高。

肯尼迪表示，他认为高盛的预判有较大概率兑现。

房价维持在历史高位区间，融资成本走高削弱购房购买力，叠加就业前景不确定性，买家对长期大额负债更为谨慎。

市场呈现结构性分化：面向普通家庭的刚需房源承压更明显，高端房产表现相对稳健。

肯尼迪同时提示，楼市降温存在跨领域传导的可能性，节假日过后，明年年初资本市场或面临新的考验。

行情大概率温和盘整，系统性崩盘风险有限

房产机构负责人乔纳森·卡尔科内认为，买卖双方观望僵持的状态或将延续至2027年，整体房价大概率横盘或小幅回调，爆发深度崩盘的可能性不大。伴随成交走弱，议价空间会进一步扩大，出售意愿较强的业主需要调整报价贴合市场预期。

卡尔科内分析，房屋净值偏低、定价偏高的老旧房源更容易出现降价，定价脱离市场的新增房源去化周期拉长；

房屋净值充足的家庭抵御市场调整的能力更强，现金流稳定的房主，更倾向选择翻新改造现有住房，而不愿置换房屋、放弃低息贷款。

对于现金流稳定、计划长期持有至少三年的自住买家，当前入场改造房屋具备一定可行性；持有低利率房贷的家庭，优先改造住房比置换更划算。

购房意愿回落，住房市场结构性矛盾凸显

供给约束并非唯一影响因素，购房需求端信心同样走弱。

沃克分析，人口结构、收入修复本有望对住房需求形成支撑，但近期购房意愿调查指标明显下行；移民流入放缓，也会放缓新增家庭形成节奏，压制长期住房需求。

皮尤研究中心调研数据显示，九成40岁以下受访者认为，当下在美国买房的难度高于父辈时期。

2019至2024年，剔除通胀后的房屋中位价上涨30%，而40岁以下户主家庭经通胀调整的收入仅增长9%，房价和收入的差距持续拉大。

肯尼迪提到，住房成本持续抬升，使得年轻群体首置的门槛持续抬升，不少年轻人即便保持良好储蓄与征信记录，置业计划也难以落地。

小结：利率僵局之下，流动性低迷与结构性分化风险并存

高利率环境形成特殊的循环约束：存量低息房贷约束房源供给，新的高利率抑制购房需求，成交规模持续收缩，房价难以快速出清，购房购买力持续受到挤压。

市场冲击存在结构性差异，首置群体承受的压力相对更大。

综合多方机构观点，房贷锁定效应拉长了利率政策的影响周期，压力优先反映在成交萎缩上，而非快速的价格暴跌。

如果高利率维持较长时间，美国住房市场的结构性分化会进一步加深，拖累内需表现，属于海外宏观需要持续跟踪的尾部风险。