家家有本难念的经书——欧美房地产日子不好过啊！

汇通财经APP讯——

欧洲：负利率，正支出

负利率使得房地产投资者不得不面对一违背常识的问题：尽管利率下跌，但他们的贷款成本却不跌反升。

据商业房地产金融委员会称，考虑到欧洲央行为刺激经济增长后续可能还会进一步降低利率，越来越多的房地产投资者开始关注这一问题。

最开始意识到这一问题的是选择浮动贷款利率的房地产投资者。

表面看来投资者从历史最低借款利率中得到了不少的实惠，然而实际情况并非如此。Alstria Office REIT的执行总裁奥莉维亚·伊莱恩(Olivier Elamine)说“随着负利率进一步走低，投资者支付的借款成本可能反而越来越高。”该公司管理着德国五座城市价值约35亿欧元（40亿美元）的资产。

而其原因就隐藏在利率互换结构当中，这是一种常见的金融衍生品，借款人为规避利率上涨的风险在贷款时通常会购买该产品。

一般来说，房地产公司在贷款时会选择浮动利率，随着市场利率变动公司所需支付的利息也随之变动。同时，他们会通过购买利率互换将浮动利息转换为固定利息，这相对于他们稳定的租金流来说是一种更好的选择。

利率互换是这样起作用的：如果利率上升，房地产公司将从他们的交易对手处获得补偿，反之补偿金额也下降。

在利率为正时这一套是有效的，而一旦实行负利率时，一切就变了。其中的逻辑其实并不复杂，银行在发放贷款之前必定会事先考虑到这种情况并预留出安全边际，恰如商业房地产金融委员会所说，即便市场利率跌到零以下，贷款利率也绝不可能为负。

利率互换通常没有设定下限。当利率跌破零，房地产公司将不得不付给交易对手更多，于此同时它支付给银行的部分也停止了下跌。

美国金融咨询公司Chatham Financial伦敦分部总经理马克·巴斯蒂托尼（Mark Battistoni）说：对于房地产公司来说，这些额外的支出让他们就像被蛰了一般难受。

他还说：这并不会置房地产交易于死地，但总归让人不爽。

解决方案：利率上限期权

Alstria的伊莱恩在2013年申请一笔6亿3千万欧元的再贷款时首次面临这一潜在的错配问题，“如果没有注意到这一点，我们现在的情况会更糟。”他表示，现在Alstria每年能从这笔长达七年的贷款中节省出100万欧元。

为了避免意料之外的支付，Alstria并没有购买利率互换。他们选择了另外一种被称为利率上限期权的金融衍生品，从而保证无论基准利率为正为负都能有效的固定住成本。

不过并不是所有的投资者都在意这些。英国房地产公司Tristan Capital Partners首席财务官马克·泰瑞（Mark Terry）说，“即使考虑到负利率的问题，现在贷款依然非常便宜。这是一个相对不错的事情。”

美国：美国高端房产市场受挫，房产市场恐逆转

根据美国在线房地产公司Redfin近期发布的报告：与去年同期相比，2016年一季度价值一百万美元（含）以上高端房地产销售出现小幅上升。

与持续走强的境外市场形成鲜明对比，美国高端房地产市场开始出现下滑。占比95%的基层市场一季度同比下跌4.7%。

100万美元（含）以上房产一季度销售放缓，销售额同比上涨4.9%，而其他房产销售额上涨达6%。

高端房地产市场的疲软引发房地产经济逆转。金融危机之后，富裕阶层迅速恢复元气，高端房产曾扮演着市场上最强健的部分。然而随着当前股市的变幻无常，境外买家的需求放缓以及高价房产供给激增，高端房产现在成了市场最薄弱的环节。

Redfin的首席经济学家内拉·理查森（Nela Richardson）说：“在过去数年中，高端市场曾推动销售量以及价格的上涨，而现在需求流向了中低端市场。”

在2009年之后，得益于房产价格上升，许多人跻身富裕阶层。“房产的稳定增值使得富人放心购入大量房产，而这样的稳定性现在已经走到了终点。”她补充道。

高端市场供给过剩 豪宅遭甩卖

在Redfin的一份报告中，它考察了美国大部分大都市（纽约除外）的销售量，今年一季度价值100万美元房子销售了16061套，低于2015年四季度的19583套高于2015年一季度的15318套。500万美元（含）以上房产一季度仅销售了420套，同比下滑0.2%，这是自2013年以来的最大跌幅。库存量方面，100万美元（含）以上房产库存量同比上升3.3%，达70962套。500万美元（含）以上房产库存量在2015年一季度曾录得三年内最大涨幅，而今年同比下跌13%。

“高端房产在一些固定的人群及城市中明显供给过剩。”理查森说。

不管是休斯敦的豪华公馆，迈阿密海滩的独立产权顶层公寓或是曼哈顿的亿万富翁带，统统都在等待他们的买家。理查森举例说在蒙哥马利市和马里兰市的一些富人社区，市场上100万或150万美元房产的供应增加却并没有对应的买家。

“它们本应该被抢售一空，”她说“但现在却只是矗立在那里。”

高端市场的供应以及越来越焦虑的买家共同导致了豪华公馆以及独立产权公寓价格的大幅削减。今年一季度洛杉矶一处价值1880万美元的房产最终以1000万美元成交，同时在德克萨斯的伍德兰市，一处价值1400万美元的房产以700万美元成交。

位于加州北拉古娜海滩的一处叫做Twin Points的占地面积2.2英亩的房产以4500万美元的成交价位夺得今年一季度（除纽约外）榜首。这是一个波利尼西亚主题公馆，能看到海滩全景，带一个游泳池和一个停车坪。最初挂牌时报价达7500万美元。