香港楼市降温速度快于预期，政府招标地价暴跌近70%

汇通财经APP讯——最新迹象表明香港房地产市场的回调正在加深。香港政府最近卖出了一块位于新界的土地，该土地每平方英尺的价格比去年九月份一宗类似土地的交易价格低了近70%。

香港地政总署的网站显示，这宗于2月12日达成的土地交易面积为405,756平方英尺，总价为21.3亿港元(2.74亿美元)，合每平方英尺1904港元。该土地位于大埔区。这块地皮的买家为Asia Metro Investment公司，该公司是中国海外发展有限公司的子公司。

据中原地产中原城市领先指数，自去年九月份达到高位以来，香港的房地产价格已经下跌了近11%。在这样的背景下，香港房地产开发商对土地的胃口减弱，随之而来的是土地价格的下跌。今年1月份，香港的新房和二手房销售达到了自中原地产1991年1月开始追踪该指数以来的最低水平。

自2003年跌至谷底以来，香港房价已上涨了370%，于去年9月达到顶峰。自此之后，受房屋供应增加中国经济放缓的影响，香港的房价开始回调。土地价格下降将最终引发房价下降，这被看作是房地产市场负面情绪的主要指标。


香港政府在今年1月13日把五年新房供应量的目标从此前的77100套提高到了97100套也加剧了房地产价格的下行压力。

在大埔区的这宗土地交易前，2月3日，香港政府出售了一块位于九龙的居住用地，出售价格为每平方英尺4249港元，创下了12年来的最低价格。九龙这块土地的买家为万科(香港)的一家子公司。

香港近期的土地交易都被中国大陆的开发商主导。香港本地的地产开发公司最近在拿地上一直显得不是很活跃，因为本地的地产开发公司正在努力消化现有的库存，这些地产商为吸引新客户甚至给出了12%以上的折扣。

里昂证券(亚洲) (CLSA)房地产分析师王艳(Nicole Wong)表示，来自中国大陆的公司出价比香港公司高，是因为大陆公司对利润的期望较低，同时，鉴于人民币贬值，大陆公司也渴望将钱放置在海外。

王艳指出，更多的中国房地产商购买这些低门槛地皮，是因为从收益率来说，他们比中国大陆的项目更有利可图。

同时，王艳警告称，仅以这两块地皮交易为基础得出结论是不合理的。她估计，基于房屋价格已经下跌10%的假设，地价整体上已经从其顶点下跌大约15%。土地占整个开发商成本的近60%。

由于房价的上涨引发了人们对贫富差距扩大的抱怨，自2012年以来，香港特区行政长官梁振英实施了一系列措施来给房地产市场降温。如今，鉴于房地产价格开始下降，包括美银美林分析师Raymond Ngai在内的人士预期香港政府将会放松措施。

每年的国际住房负担能力调查（Demographia International Housing Affordability Survey）显示，在87个主要国际大都市中，香港的房地产市场价格是最高的。该调查使用的是2015年第三季度的数据。据Demographia网站，香港住房价格的中值是香港家庭税前年收入中值的19倍，这是Demographia测量过的最高倍数。去年的调查报告中，这一倍数为17倍。