全球多国房价上涨过快引忧虑，伦敦楼市泡沫尤为显著

汇通财经APP讯——历史会否重演？就在美国次贷危机爆发后仅仅8年，不少银行已经再度对全球房地产市场价格暴涨发出警告。

瑞银集团在周二(10月27日)的报告中说：在欧洲所有的城市，房价都超过了其真实价值，其中尤以伦敦房价为甚，伦敦也是全球最有可能出现房地产泡沫的城市。

瑞银在它的全球地产报告中强调：“瑞银全球地产泡沫指数是具有广泛代表性的基准参考值，一旦房地产投资基本面恶化，它能够及时对价格调整风险发出预警”。

根据瑞银的报告：扣除物价因素，伦敦实际房价已高出前期峰值(出现在2007年)达6%，对比当地家庭收入和英国其他地区的房地产市场，伦敦房市已经扭曲。


瑞银把伦敦列为全球仅次于香港的市民房价负担最重的城市，也是仅次于香港的最有可能出现房地产泡沫的城市。该行认为：外国人买房和资产避险需求是伦敦房价波动的主因。全球地缘政治风险和亚洲多个城市房价过高，也助推伦敦房价创出新高。

瑞银补充道：持续的人口增长加上诱人的投资收益，英国国内买家对伦敦房价增值也有不小影响。

伦敦房价高消费已广为人知，欧洲人可能还会惊讶地发现阿姆斯特丹已是欧洲第二个最有可能受到房地产泡沫波及的城市。德国金融中心法兰克福也被描述成“房价估值过高，且房价处于上升通道之中”。另外，日内瓦、苏黎世和巴黎的房价也过高。

紧随香港、伦敦之后，瑞银认为澳大利亚悉尼是全球房价第三高的城市，这一点苏格兰皇家银行之前已经指出。

苏格兰皇家银行欧洲宏观信用研究部主任加洛Alberto Gallo在周三的研究例会上警告：房价调整可能让澳洲银行面临风险，房地产抵押贷款在他们贷款组合中占比超过60%——这一比例几乎是美国的2倍，英国的3倍。

加洛的观点是，澳洲的低利率政策刺激了人们贷款买房，房地产市场债务收入比不断上升，且超过了美国、英国的水平，导致悉尼的房价超过了伦敦。

本月早些时候，鉴于全球范围内宽松的货币政策，日本和欧洲的决策者们还在考虑进一步推出新的刺激政策，德意志银行也对全球房地产市场价格暴涨发出了警告。

德意志银行在报告中称：“伦敦、纽约那样的城市，房价无论怎么不可思议的高，人们对此议论再怎么喋喋不休，决策者们面对政绩、投资者面对高收益表现得置若罔闻，实在是不明智。经济理论和实证研究都告诉我们，房地产价格是我们寻求长期健康发展必须关注的点。”

不过，瑞银和德银都认为，美国房地产市场股价仍然正常，除了纽约和旧金山等少数城市仍是房价遭到高估的特例。尽管美国楼市近两年来买需旺盛，其总体房价仍比2005年的峰低13%，而在此同时期中，美国农田的价格则翻了一番。

此外，一些发展中经济体也面临房价上涨过快的问题，印度、土耳其、匈牙利、菲律宾和泰国等国都已被国际清算银行(BIS)点名。与此对应的是，欧洲的爱尔兰、法国、希腊和意大利等国仍然录得了房价下跌的状况。而中国和俄罗斯也处在此前房价大涨后“挤泡沫”的阶段。