美联储新主席呼之欲出，对美国楼市影响有几何？

汇通财经APP讯——北京时间11月3日03:00，美国总统特朗普(Donald Trump)将宣布下一任美联储主席的提名人选。他的这一选择可能对未来几年美国房产所有者和买家的命运产生影响。

美联储理事鲍威尔有望成为新主席

一些新闻机构援引相关消息后报道称，美联储理事鲍威尔(Jerome “Jay” Powell)将被特朗普选为下任美联储主席。如果这一传言属实的话，鲍威尔将成为30年来首位没有获得经济学博士学位的美联储主席。

房地产网站Zillow的资深经济学家特拉萨斯(Aaron Terrazas)表示:“特朗普这一选择最直接影响房地产的渠道，是通过抵押贷款利率来影响住房市场。”

对于特朗普来说，鲍威尔也代表了一个相对中间路线的选择。虽然在货币政策方面，鲍威尔不如现任美联储主席耶伦(Janet Yellen)那么鸽派，但也没有被认为像前美联储理事沃什(Kevin Warsh)或者斯坦福大学经济学家泰勒(John Taylor)那么鹰派。

特朗普的选择如何影响抵押贷款利率？

美联储的主要手段是通过设定短期利率来影响抵押贷款利率。当美联储提高联邦基金利率时，通常会引发抵押贷款利率的间接上调。耶伦一直主张逐步提高利率，这对抵押贷款借款人需要支付的利率造成了边际变动。

Realtor.com的首席经济学家黑尔(Danielle Hale)表示:“这一趋势能否继续下去将取决于耶伦的继任者是谁。如果新主席想更快、更激进地提高利率，这可能导致利率上升，对那些想进入房地产市场的人不利。这种渐进式的行动对大量购房的人群来说非常有帮助，利率的变动可能会影响到他们的购买成本。”

为什么特朗普的选择可能不会产生巨大的影响？

特朗普对下任美联储主席的选择可能不会对房地产市场产生重大影响，其背后的原因有很多。首先，美联储主席不会单独行动:他或她只是决定货币政策的FOMC的12名成员之一。换句话说，美联储的货币政策并不由美联储主席一个人说了算。

房地产网站Zillow的资深经济学家特拉萨斯表示，他们领导对相关政策进行了讨论。但是，委员会中还有其他的声音，可能会塑造美联储持有的立场。

尽管美国的住房市场受到美联储行动的间接影响，但其并不是该机构直接授权的一部分。美联储主要关注的是美国的通货膨胀情况以及劳动力市场。

此外，正如最近历史所显示的那样，美联储对美国住房的影响仍然是有限的。房地产网站Trulia的首席分析师麦克劳林(Ralph McLaughlin)表示：“当然，全球政治事件可以影响抵押贷款利率，比如英国脱欧和特朗普当选美国总统那样的政治大事。”

在特朗普2016年11月赢得美国大选后，抵押贷款利率从3.57%跃升至3.94%，最终在2016年12月升至4.32%的高位。但在2017年，平均抵押贷款利率为4.00%，尽管美联储在3月份提高了短期利率。

对一些人来说，美联储缺乏影响力是件好事，因为美联储新主席的上台可能会导致更高的利率。但是，对于那些担心通胀和房价上涨的人来说，这可能不会带来多少安慰。

美联储对抵押贷款支持证券的政策如何影响借款人？

不过，美联储主席可以通过其他方式影响住房的可承受性。今年6月，美联储官员就缩减4.5万亿美元资产负债表规模的计划达成了一致意见。

截至3月，美联储资产负债表中的1.78万亿美元是由抵押贷款支持证券组成的。这些证券是打包在一起，并通过债券市场向投资者出售的贷款组合。几乎所有这些资产都是在金融危机之后购买的，目的是压低利率，使美联储成为美国政府支持的抵押贷款债券的最大买家。

因此，既然美联储打算出售抵押贷款支持证券投资，可能会产生相反的效果。房地产网站Trulia的首席分析师麦克劳林指出：“如果美联储决定开始清理这些抵押贷款支持证券，他们真的会停止加大购买抵押贷款支持证券，这很可能会推高利率。”

抵押贷款支持证券的销售有助于为抵押贷款机构创造流动性，使它们能够继续发放新的贷款。麦克劳林表示，随着美联储开始出售抵押贷款支持证券所持资产，银行将需要提高向新借款人收取的利率，以使其证券对私人投资者更具吸引力。