加拿大楼市泡沫岌岌可危,央行加息或已成崩盘导火索

2017-07-13 13:26:18 美城 17889
汇通网讯——虽然大家都不知道加拿大楼市泡沫何时才会破灭,但是通常来说,最终戳破房产泡沫的诱因都是市场利率的上升。当年美国楼市的最终崩盘就和前美联储主席伯南克上任第一年中的三次加息有无法洗脱的关联。而7月12日加拿大央行自2010年来首次加息的行动,就可能是第一块多米诺骨牌。
加拿大房地产市场存在严重的泡沫,这似乎是路人皆知的状况。很早之前,德意志银行首席国际经济学家斯洛克就用多张图表展示了该国所面临的“严峻经济形势”,这主要都是因为该国对已经严重过热而泡沫化的房地产市场的过度依赖。而更糟糕的是,在警告发出了许久之,该国普通民众和家庭在以房贷为主的各种债务上的负担水平仍有增无减。
加拿大楼市泡沫岌岌可危,央行加息或已成崩盘导火索

虽然,加拿大方面可以把楼市过热的问题归咎于海外“热钱”在该国两大城市温哥华和多伦多的投机炒作,但事实上,数据显示,不光是房贷,该国民众所负担的其他债务如信用卡债务等也在持续攀升,这在居民收入增长相对停滞的背景下,就显得尤为触目惊心。



数据显示,加拿大公寓建筑的施工规模已经升至历史新高,并且还在继续增加,这对于一个人口只有3000多万的国家而言是很不寻常的。而该国建筑相关行业也因此吸收了大量的劳动力,这就意味着该国房地产市场事实上捆绑了实体经济。一旦在任何风吹草动之后楼市开向下行,那么光是因此而产生的失业问题,或许就会令该国政府头疼不已

更糟糕的是,加拿大的家庭负债比已经远超过了美国在2007年经济危机前夜的峰值,而两国之间的这一差值也在近期拉大到了历史最高水平。
加拿大楼市泡沫岌岌可危,央行加息或已成崩盘导火索

而两国民众之间用于偿还债务的支出占总收入比值的对比状况则更令人触目惊心。
(图:加拿大家庭负债率)
加拿大楼市泡沫岌岌可危,央行加息或已成崩盘导火索

而更不幸的是,加拿大的平均小时薪酬增幅表现相比南方邻国更加惨不忍睹。而美国小时薪酬同比增幅维持在2.5%的状况已经令美联储感到担心,那么,增速低了足足一个百分点的加拿大又情何以堪呢?如此止步不前的民众收入状况,和节节窜升的房价结合起来代表着什么前景,大家或许已经能够想象到一些……
(图:加拿大与美国薪酬增速对比)
加拿大楼市泡沫岌岌可危,央行加息或已成崩盘导火索

至少,过去10年间美国和加拿大房价走势的分化状况,是非常有代表性意义的……彭博分析师此前指出,在2008年经济危机期间,相比起美国,加拿大楼市回调幅度相对有限,连续下跌期限也更短,之后则再度经历了长时间大幅度的持续上涨。
加拿大楼市泡沫岌岌可危,央行加息或已成崩盘导火索

所以,结合加拿大楼市如脱缰疯牛一般的表现,以及该国居民收入陷入停滞的状况,房贷收入比自然也是屡创新高,所以,当前的楼市泡沫状况看起来就分外扎眼了。

而分析师指出,没人能预测加拿大楼市的“疯牛”行情何时才能告一段落,但泡沫的破灭过程就像雪崩一样,一旦开始就无法自行停止,泡沫被吹得越大,其破灭时的景象也就越惨。

而虽然大家都不知道加拿大楼市泡沫何时才会破灭,但是通常来说,最终戳破房产泡沫的诱因都是市场利率的上升。当年美国楼市的最终崩盘就和前美联储主席伯南克上任第一年中的三次加息有无法洗脱的关联。而本周三(7月12日)加拿大央行自2010年来首次加息的行动,就可能是第一块多米诺骨牌。

事实上,在加拿大央行宣布加息后不久,该国五大商业银行很快就跟进调升了利率,一年期优惠贷款利率从2.7%升高到2.95%。但相比起短期利率,对楼市影响更大的长端利率状况才更让人忧心。该国五年期国债收益率近期以来已经翻番,而十年期国债收益率也已升至2015年5月以来峰值,并还在继续走高。

(图:加拿大10年期国债收益率变化)
加拿大楼市泡沫岌岌可危,央行加息或已成崩盘导火索

而回看美国的历史经验教训,在美联储于2004-06年加息之后,房贷利率随即快速走高,这最终不可避免地引爆了所谓的“次贷危机”。

事实上,有识之士早在两年以前就已经开始警告加拿大房地产市场面临泡沫化风险的状况,但是出于种种原因,加拿大央行却一直拖至当下才开始加息,而此时楼市的泡沫危机已经积重难返,而央行此时再跳空,所冒的风险可能就无比之大。因此,大家很有可能在有生之年看到又一场发生在G7大国的资产泡沫破灭惨剧……

而分析人士指出,鉴于加拿大楼市泡沫的程度,及该国房地产市场对实体经济的捆绑强度都超过了10年前的美国,其一旦破裂的影响力也将更上一台阶。与之有可比性的或许是2008年西班房房地产市场破灭的惨状,在泡沫破灭前,西班牙一度有四分之一的劳动力都从事与房地产相关的各种工种,而毫无意外的是,在经济危机爆发后,该国失业率也一度升至25%以上,甚至超过希腊,为所有OECD国家中最高。

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